二线城市房价明显上涨 收紧政策或接踵而至

70个大中城市新建商品住宅价格环比算数平均增速为0.72%，增幅略收窄0.01个百分点；热点二线城市上涨突出，厦门、合肥、南京等8个二线城市环比涨幅超过一线城市。同比算数平均增速为6.35%，增幅较上月扩大0.61个百分点。多个城市或跟进出台收紧措施上周，合肥、南京、苏州相继收紧了房地产政策，这三个城市在上半年都经历了房价与土地拍卖价格大幅增长。此次收紧的主要手段为上调个人住房贷款的首付比例。其中，合肥限贷力度最大，其根据名下房产情况和贷款记录次数及结清情况细化出13类情形，不仅大幅上调各类型首付比例，并规定对于三类情形停止发放贷款；南京和苏州在信贷方面则主要针对二套房。此外，苏州重启非户籍限购措施，力度虽轻却具有一定的代表意义。除了这三个城市以外，近几个月房价环比涨幅连续居前的热点二线城市还有厦门、天津、杭州、武汉、福州、郑州等，三线城市中也不乏东莞、佛山等个别突出城市。接下来，这些城市可能跟进出台房地产收紧措施。最直接的方式是通过信贷政策“降杠杆”，包括提高首付比例、上调贷款利率以及收缩个人按揭贷款和开发贷款额度，减少资金过度流入房地产市场；在土地市场也会有“控地王”的举措推出，如明确出让地块开竣工时间、改变土地出让金支付方式、加强土地市场监管打击囤地、调整供地结构、限制拍卖地价等。除了稳定地区房地产市场的原因外，也与“抑制资产泡沫、防范金融风险”的要求有关。在局部收信贷、控地王、防风险的同时，高库存地区仍然有继续推进去库存年度任务的必要。成交保持较高增速银行对房贷给予较大支持1月份-7月份，商品房销售面积75760万平方米，同比增长26.4%，增速比1月份-6月份回落1.5个百分点；商品房销售额57569亿元，增长39.8%，增速回落2.3个百分点。累计增速如期处于回落中，但单月仍保持了较高增速，7月份销售面积和销售额分别同比增长18.7%和28.6%，较上月增长4.2和7.7个百分点。成交“淡季不淡”仍保持较好增长，与去库存背景下政策及流动性环境较松有关。“地王效应”的持续发酵也引导市场预期看涨，交投继续保持活跃。银行对个人住房贷款也给予较大支持。在房地产开发企业到位资金中，个人按揭贷款增长最为迅猛，1月份-7月份累计同比增速高达54.6%。从央行发布的金融数据来看，7月份新增人民币贷款4636亿元，而以个人住房贷款为主要部分的居民中长期贷款在7月份的新增规模为4773亿元，甚至超过了前者，可以认为7月份人民币贷款的增加主要来自个人按揭贷款的贡献。单月投资增速年内最低控地王举措使投资面临压力1月份-7月份，全国房地产开发投资55361亿元，同比名义增长5.3%，增速比1月份-6月份回落0.8个百分点。7月单月投资额较上月减少了近1/3，同比仅增长1.4%，为年内最低。这与总体土地市场的热度有所下降有关，前7个月房地产开发企业土地购置面积同比下降7.8%，降幅较上月扩大4.8个百分点；另一方面，局部地区的地王潮仍持续不断，管理层对资产泡沫和地王现象的警惕下一步将反映在对开发企业融资渠道的收紧和对土地供应的调整管控等方面，未来房地产投资增速可能继续面临压力。